口コミ掲示板の質問

「空き倉庫の物件に店舗の出店を検討しています。開業に必要な手続きや法規などについて教えてください」に関する質問

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奥川純さん

はじめまして、現在小さな美容院とカフェを経営している者です。
現在空き倉庫の物件があり、そこに店舗の出店を検討しております。書物で調べても判断の難しい事が多く、下記の点についてアドバイスをいただければ幸いです。要望が多く大変申し訳ございませんが、お答えいただける範囲で結構ですので、何卒よろしくお願いいたします。

●物件について
築年月:平成元年4月
構造:重量鉄骨造
床面積:641.3平方メートル(19.2m×33.4m)
※そのうち一部に2階があり、1Fはトイレ・事務所、2Fは休憩室・物置として
 使用していたようです。その面積が85.6平方メートル(14.5m×5.9m)
間取内訳:倉庫・事務所
土地面積:1738平方メートル(敷地内にP37台)
場所:第一種住居地域


●開業予定の店舗について(現状の希望)
営業形態:美容院(10〜15席程度)
     ネイルサロン(3席程度)
     エステサロン(5床程度)
     レストラン(30席程度) の複合店舗
     +スタッフ養成のための講義スペース
     +バスケットコートなどを置いて運動が出来るスペース
※もし間取りに余裕がなければ店舗を2階建てにして対応

テナントではなく、すべて私が経営する予定です。
髪の毛だけでなく上記ような施設をひとつにまとめて、食や運動などを取り入れトータルで美や健康を提供するためのお店を目指しています。

●教えていただきたいこと

①用途変更申請などが必要になると思うが、その他に該当する法規があるか?
(建築法と、もしおわかりになれば消防法において)
※保健所、風営法に関しては知り合いの行政書士さんに相談しております。
②それらのなかで法規に該当しないようにする、または最小限の出費で抑えるための方法や工夫
例えば、倉庫内を屋外と考え倉庫の中にそれぞれ別々の建物を建てる、など
③該当する法規の対処法と、それにかかるおおよその金額
④その他問題になりそうな点があれば、教えて下さい。
(水道設備、換気や空調、騒音に対してなど何でも結構です)

まだ実際のレイアウトなどのプランニングの前の段階ですが、こういった構想が実現するか調べているところです。予算も限られているので出来る限り出費を抑えたいので、なるべく法規に該当しないような店づくりを考えたいです。何卒よろしくお願いいたします。




2011-09-05 21:05:25

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質問ナンバー:2137

口コミ掲示板の回答

西村

<用途地域>
私は問題ないと解釈しています。

<用途変更>
店舗建物として用途変更が必要です。

<検査済証>
確認済み証や図面等がなくても、行政で検査済みの確認が取れれば、多少手間がかかりますが、対応可能です。

<積載荷重>
倉庫ならば、事務室や店舗よりかなり大きな積載荷重が見てあるので、問題ないと思います。また事務室で申請してあっても、店舗ならば同じ荷重なので、問題ないと思います。

<準耐火対応>
主要構造(柱梁)不燃、そのたの主要構造部(外壁材等)準不燃材料のロ準耐で対応します。敷地が広いとのことで、敷地境界から3m以下の部分がなければ、外壁の防火構造等は必要ないです。

<消防法>
消防機関へ通報する火災報知設備が必要となるかもしれませんが、20-30万程度です。
屋内消火栓は準耐火で面積倍読みで免除されていると思いますが、用を変更した場合も同様なので、必要なしでいけると思います。
ただし、無窓階といって、消防が進入するための開口部が不足すると、屋内消火栓が必要となるので、プランニングなど配慮が必要です。

<設備>
公共下水道がなければ浄化槽の設置を要します。
給水管もおそらく管径を上げての引き込み直しが必要です。
ガス設備は都市ガスならば引き込み直し、プロパンなら問題ないです。
電気は電化厨房などで、容量が増え過ぎるとキュービクルが必要になり、かなりコストがかかりますので、うまく調整して、設置不要な計画にすることが望ましいです。

<建物2階建てによる床増設>
コスト、設計期間ともかかり無駄が多いので、基本的には現状建物をそのまま使用することが良いと思います。うまくプランニングすれば、現状の面積で入れ込むことは可能だと推察します。

もし、床が足りなければ、増築もできますが、敷地も余裕があるとのことなので、既存建物の計画を先に進め、別棟を新築することが得策と思います。

<コスト>
改修の場合は、無駄なコストを抑えるための、プランニングと設備計画が重要です。特に、いくつかの店舗が複合する場合は、うまく兼ね合い出来るところなど探して、実質的にコンパクトに計画していくと効率の良い計画にすることができます。

また、商業の場合はスピードもが何よりも重要だと思うので、あまり壮大な計画にすると設計期間もかかってしまうので、現状の建物で無理なく可能な範囲で進め、オープンしてから作り込んでいくような、助長性と汎用性をもたせた計画にしておくことをお勧めします。

<その他>
既存の転用した魅力のあるお店になりそうで、そうしたチャレンジには、エールを送ります。
私どもも公衆浴場から旅館客室に大改造したり、寮をシェアハウスに転用したりと、改修物件が増えてきています。
ぜひがんばってください。

また、その他詳しいご質問などありましたら、建築無料相談会を開催していますので、お問い合せ下さい。
開催日時、場所など詳しい情報は当事務所サイトに掲載しております。


2011-09-07 11:56:07

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回答ナンバー:8377


伊吹

 はじめまして、Be,想空間伊吹と言います。


質問の件ですが、正直専門とまで行きませんので分かる範囲でお答えします。

まず第一種住居地域と言うう事で、出来る業種が法規上定められています。

第一種中高層住居専用地域の店舗等の用途規制と同等の店舗等ですが

その中に ネイルサロン、エステ、レストランなどは含まれていません。

よって開業は難しいかと思われます(正攻法では)

店舗面積も500㎡以下になっていますので難しいのでは。

地域によっても差がありますので

もし、もっと具体的なお話がありましたら、一度ご相談下さい

少ない知恵ですが、絞り出しますので。

2011-09-06 19:27:06

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回答ナンバー:8376


高倉

今までご回答頂いている皆様の回答に加えるとすると、
倉庫・事務所で建てられている場合、「準耐火建築物」か「その他」かということが、消防設備において大きくかかわってくると思います。
確認申請書が残っていれば簡単に確認できますが、残っていない場合は平成に入ってからの建物であれば役所に保存してある場合がありますので、一度確認されてはいかがでしょうか?

2011-09-06 18:11:22

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回答ナンバー:8375


吉川 正勝

注意点
1.用途変更するのに、検査済み証はありますか。ないとややこしいことになります。
2.消防法での有効な避難開口があるか?床面積の1/30以上、ないと消火設備が必要になります。
3.倉庫だと天井を張り、エアコン等を付けることになりますが、それの荷重の余裕があるかどうか?構造計算チェック必要。
4.下水はどうなっているか?浄化槽なら50人槽以上必要合併処理(飲食店等)500万くらいかかる。
5.倉庫内を屋外とは考えられません。

未だあるかもしれませんが
気がついたことはこれくらいです
地域により、条例等が関係してくると思います

宜しくお願いします

2011-09-06 17:57:47

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回答ナンバー:8374


中野秀孝

はじめまして。回答させていただきます。
確認済証、検査済証が必要ですが、無いと出来ないということではありません。ただ、手続きが大変面倒です。
①の回答  用途変更の申請が必要です。
        その他の申請として、地区計画等の規制がかかってないでしょうか。
        調べてみてください。ご希望の用途が出来ない可能性があります。
        条例も調べてください。
②の回答  最小限の出費ということですが、ここに提示されている内容だけでは、情        報不足です。ご提案ができません。
        倉庫の中に建物を建てる発想は、割高若しくは不可能です。
        現状の床、地中梁に対する積載荷重が増えて基礎、地中梁がもたない        可能性が高いです。地面より下の部分の補強は、大変コストがかかりま        す。
消防法について。
        複合用途は、消防設備が思ったより要求される可能性が高いです。
        所轄の消防独自の判断もされることがあります。一度相談に行ってくだ        さい。
この物件を、進めるにあたっては検討する項目が多いです。少しでも早めに専門家にご相談してください。
所在地がわかりませんが、そこそこ遠い場所でもご相談には応じます。よろしくお願い致します。

2011-09-06 17:33:09

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回答ナンバー:8373


コスガ

内容は意見致しました。
大前提として今回対象としておられる既存建物の確認申請書や検査済証は、現在、残っているのでしょうか?それが残っていなければ、合法的に改修などできないと思いますので購入を検討しているのであればしっかりと仲介業者に確認して下さい。
記載して頂いている情報では、判断できませんが自動火災報知設備や屋内消火栓設備など消防法にも関わってくると思いますし、その他にもたくさん乗り越えなければならない問題があると思いますので、メールではなく、きちんと既存図面や現地にて建築のプロと相談したほうが良いと思います。

2011-09-06 17:00:09

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回答ナンバー:8372


赤塚

倉庫・事務所を改装し多用途店舗にしたい内容ですね
美容院(10〜15席程度)、 ネイルサロン(3席程度)、 エステサロン(5床程度)、スタッフ養成のための講義スペース(学校法人としての運営ですと別用途になりますが、スタッフの教育のためのアキスペースを便利的に使うのであれば美容室の中の分類と思います)一緒の用途です。 レストラン(30席程度)飲食店の用途(保健所の許可があります、ご承知のようですが) バスケットコートなどを置いて運動が出来るスペース(スポーツジム運営でしょうか)そうでなければ、単なるアキスペースを利用しているアキスペースに器具があるとしてください。

まずやらなくてはいけない内容

確認済み証+完了検査済み証がを手に入りますか

鉄骨造なので平成12年以降ですと耐震診断が必要になります。これが大変です

既設確認申請が倉庫;事務室用途のようですので、用途変更が必要になります。

第一種住居地域なので、お考えになっている用途問題ないと思います

このスペースのみで、増築はしないでください。なぜか再度、構造計算が、現行法にあっているか必要になります。

建築基準法で、採光、換気、排煙、非常照明、内装制限の見直しがあります。断熱材は入っているの。エアコンの設置はどうですか。

消防法上の、訴求があります。消防法の有効開口のが取れるように、屋内消火栓? 火災報知器、誘導灯、消火器など

異種用途部分での間仕切り区画が、屋根下の部分まで必要になります。

スタートとして、これだけの内容を踏まえて、プロの建築家、設計家と打ち合わせされてください。いい回答が得れれると思います。心配でしたら一度所轄の建築指導課をたずねられるのもいいと思います。そのときはプロの方とした打ち合わせをしてからがいいと思います。  千葉県千葉市 アトリエあかつか建築設計企画

2011-09-06 16:52:03

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回答ナンバー:8371