口コミ掲示板の質問

「リフォームか建て直しか?」に関する質問

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吉田 惠一さん

23区内に、築45年3階建て(敷地33坪)の実家があります。
1階は店舗(昨年末に退去)、2階実家住居(現在は住んでませんので空き部屋)、3階1K 2部屋賃貸中。

隣の家が8階建てに立て直すことになり、また後ろの家も昨年4階建てに立て直しました。
周りが新築となり、店舗が退出したので、建て直すことを検討しました。

早速銀行経由で新築8階建てのプランが出ましたが、表面利回りが悪く、大きな投資のわりに、リターンが少ない結果でした。

そこで、外壁含めた全面リフォームも検討し始めました。
1階は、そのまま店舗として賃貸募集
2階は、1Kの2部屋に改築し賃貸用に変更
3階は、そのまま
屋上は、追加で部屋を作りたいという希望があります。

近々、リフォームと新築のどちらかを選択したいと思っていますが
どのようなところを判断して決めれば一番よろしいでしょうか?

何かアドバイスいただけるようでしたら、お願いいたします。

2016-01-04 22:30:23

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質問ナンバー:2150

口コミ掲示板の回答

中嶋

こんにちは。福岡・佐賀で住宅診断・調査を行っています、イクスプランの中嶋です。

 今回のご相談の内容ですが、実家の土地活用を考えたいということですね。

 構造はRCでしょうか。

 まず、リフォームか新築かということですが、目的と価値基準を優先順位をつけて書き出してみましょう。何をしたいのかが整理できます。

 次に、費用対効果を考えてリフォームを検討だということですが建物の現在の状態を診断する必要があります。健全であれば投資が少なく思惑に近いものになるでしょうが、劣化・不朽・施工不良などで構造的な補強など必要な場合、検討違いということもなりかねません。

 リフォームを検討するのであれば、まず建物の状態を専門家に診断してもらい状態を正しく把握することをお勧めします。

 次に、屋上に増築を検討しているようですが、昭和45年に建てられた当時は旧耐震と言って、今の建築基準強度に適合しておりません。また、増築する場合は、確認申請が必要になりますが、旧耐震で当時の資料も少ない場合大変難しいと思われます。

 以上のことをトータル的に検討して合わせて新築と比較したら結論が出ると思います。

 ご参考にされてください。

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2016-01-08 10:58:23

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回答ナンバー:8413


宿野部二郎

建築コストを抑え利回りを良くする方法として
コインパーキング付き耐火木造3階の新築を検討する
現状リフォームと大差ない建築費を目指す。

2016-01-06 11:07:13

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回答ナンバー:8412


堀井

新築かリフォーム、大きな選択どころですね。

立地や用途地域が解りませんので一概には言えませんが、今以上の収益を求めるならば新築が必要です。当たり前ですが収入は床面積に比例するからです。

但し、33坪の敷地において、階段やEV等共用部を除いて実際に貸出し可能な各階の面積は約20~24坪です。住宅ならば3LDKが一戸か1DKが二戸、オフィスなら1室が各階に設けられる限界です。賃料を生まない共用部の割合が大きく収益には不利な大きさです。その為、この不利な点を補う付加価値が建築計画に盛り込まれているのかが新築を決断する決め手です。

「周辺相場より家賃を上げても借り手がつく何か」を計画に盛り込む、ここが事業用建築を得意とする設計者の腕の見せ所です。


続いて、リフォームを選択する場合について

ローリスクで現状収益を維持するならリフォームが賢明でしょう。但し、築45年という点から、土に埋まっている排水管・ガス管類はそろそろ耐用限界に近づいています。防水の修繕費など将来の維持費を予め検討しておく事が決断には欠かせません。

ところで、屋上に部屋を追加との要望ですが、旧耐震基準(昭和56年以前)で建てられた建物の増築(階を足す)はハードルが高いとお考えください。詳細は、構造種別や構造計算書の内容を元に判断することとなります。



以上、ご参考までに

2016-01-05 19:59:25

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回答ナンバー:8411


堀井

新築かリフォーム、大きな選択どころですね。

立地や用途地域が解りませんので一概には言えませんが、今以上の収益を求めるならば新築が必要です。当たり前ですが収入は床面積に比例するからです。

但し、33坪の敷地において、階段やEV等共用部を除いて実際に貸出し可能な各階の面積は約20~24坪です。住宅ならば3LDKが一戸か1DKが二戸、オフィスなら1室が各階に設けられる限界です。賃料を生まない共用部の割合が大きく収益には不利な大きさです。その為、この不利な点を補う付加価値が建築計画に盛り込まれているのかが新築を決断する決め手です。

「周辺相場より家賃を上げても借り手がつく何か」を計画に盛り込む、ここが事業用建築を得意とする設計者の腕の見せ所です。


続いて、リフォームを選択する場合について

ローリスクで現状収益を維持するならリフォームが賢明でしょう。但し、築45年という点から、土に埋まっている排水管・ガス管類はそろそろ耐用限界に近づいています。防水の修繕費など将来の維持費を予め検討しておく事が決断には欠かせません。

ところで、屋上に部屋を追加との要望ですが、旧耐震基準(昭和56年以前)で建てられた建物の増築(階を足す)はハードルが高いとお考えください。詳細は、構造種別や構造計算書の内容を元に判断することとなります。



以上、ご参考までに

2016-01-05 19:57:59

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回答ナンバー:8410